[摘要] 关于新年，人们总是有许多的愿景和猜想。2014年的珠海楼市成交堪称跌宕起伏，但房价始终保持在温和上涨的状态。经历了多年持续的调控，房地产行业算是经历过多年风雨的洗礼，但是要对来年作出准确的猜想，并非易事。
机遇利好 价随势走
房价走向，首要是看国家战略中所处的发展位置，房价龙头是北上深，原因是拥有政治中心、金融平台中心等类似的独特政策资源，从而带动就业。房价从未停止上涨，关键在于流动就业人口的增加。
目前，珠海由于澳门经济依然保持增长，庞大的现金流对房价推动有正面作用，横琴新区建设，肩负中国金融政策改革试点，想象力超越以往珠海在国家的战略地位，从而带来房价支持的第二要点，国家直接投资，如：珠港澳大桥、横琴新区、轻轨延长线、十字门等大型项目落地，从而带来房价另一个支持，通过就业人口增加带来房产的投资，珠海在2007年开始停止购房入户，新增常住人口和积分入户基本都是青、壮年高知人口，逐步取代之前以退休后过珠海养老的中老年人，以下数据侧面验证购买力的提升，如2009年住宅成交总面积271.9万平方，2014年1-11月住宅成交总面积253.06万平方米，在GDP、常住人口接近情况下，2009年成交均价7496元/平方米，2014年成交均价13060元/平方米，价格同比上涨74%。另一方面通过天然海岸线配合旅游项目如长隆海洋乐园，对提升城市知名度、房价也是正面。
珠海由于东西城建设周期差异大，很难以一句升或跌来概括，笔者认为，2015年珠海房价活跃区是大横琴区，范围包括横琴岛、洪湾、湾仔、南屏，横琴岛内总体规划住宅才数万套，年底澳门车辆直接在横琴行驶，房价会直接和澳门形成梯级，如果不开通巴士等公共交通前提下，保守按澳门房价60%算，预计5万至5.5万之间，等于在目前均价涨20%-25%。湾仔和南屏，该区域目前每平方米是2万左右，是拱北和横琴的中轴线，也是珠港澳大桥西边个出口，是三角地带核心地带，随着轻轨延长线、十字门建设，在目前均价涨15%-20%是合理范围，也就是2.5-2.8万/平方米。洪湾片区是珠港澳大桥第二出口，也是横琴二桥的起发地，目前没有商住项目上市，该区域目前处于工业区向商住区过渡中，横琴二桥预计2015年年底建成，由于没有横琴特殊政策和对比项目，暂按以横琴1/3计算，价格预计在1.6-1.9万/平方米之间。高新区在珠海版图中占据是自然资源优势和品牌开发商扎堆，该区域客户群组成和营销导向都是以投资客为主，由于该区域不是珠海经济发展方向，优势只是海景资源，如果区域公共设施没有突破性进展，房价上涨空间有限，估计会维持在现状或会下调。老城区2015年住宅供应量仅数十万平方米，客户构成基本是刚需为主，价格会维持稳定1.5-2万/平方米。西部主要成交区域是西湖城区、湖心路、井岸、白蕉，其中政府以通过引进航空产业，高起点打造的西湖城区，是西部想象力的地区，2013年西湖城区南部就已经出现3700元楼面地价，中海地产现在以4050楼面地价进驻西部新城，随着基础建设完善，该区域2015年整体均价过1万以上的肯定的。湖心路由于商业配套是西部最完善的，部分商业项目每平方租金已过150元/平方米，也是刚需最集中区域，目前该区域毛坯房8000元左右，主要配套如医院、大型购物中心基本都在2015年投入使用，整体价格预计在目前上涨10-15%之间。井岸刚处于城市化中段，产业如富山工业园等发展平稳，目前成交目前价格在7500-8500元，价格会随着新区配套如学校、医院等相继投入使用而逐步上涨，白蕉片区前景向好，但供应量充足，预计能维持现状8300元左右。
从上面数据分析，今年1-11月全市成交均价在1.3万元，2015年西部在供应量占比加大，，预计均价上涨幅度收窄，估计在10-15%之间。以笔者在珠海从事房地产18年看，珠海处于历史以来的机会，在国家层面看澳门是一国两制成功的案例，珠海是通向香港陆路第二个城市，也是意识形态输出除深圳外另一个窗口，战略地位明显，从价值洼地看，目前平均楼价是澳门的1/7，香港1/8，突破性上涨还远远没有开始！ （陈志）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
