[摘要] 2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的唯一因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段第一次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。
2011年楼市整体遇冷 2012年楼市陷入二次观望
2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。
然而，随着上一波的需求因为降价消耗殆尽，新一波购房需求对房价预期不断下调时，开发商再一次使用降价手段效果已经不及次。
波观望
2011年下半年开始出现了两次较为典型的特价风潮，一次是在七八月份，大约有15个项目推出特价楼盘，绝大部分集中于郊区，通州、大兴比重。但这部分推出特价的楼盘仅占到在售楼盘的不足5%。
从数据上来看，8月份是北京商品住宅市场“量价”齐跌的转折点，批推出的特价房源虽然量少，且大部分属于滞销尾房，却传达出来自卖方市场真实降价的讯号。
根据链家地产市场研究部统计，2011年8月北京楼市新房签约率达到12.7%之后，陷入新的观望之中，2011年九十月新建商品住宅成交量为10742套，为2005年以来值，与成交量的2005年相比减少2万余套，比2008年时还减少了48.8%。
同时，2011年“金九银十”在全年中的成交占比也跌入历史，仅为11.9%。
第二波观望
北京楼市另一次特价风潮是在2011年11月。10月底，上海、杭州两地掀起降价潮之后，北京大批项目纷纷开始“特价”行动。有机构统计，11月以来，有150个楼盘参与特价促销，占到全市在售楼盘的15%，降价幅度也从上一次的每平米1000-2000元下调至2000元以上。
这一次，包括朝阳、海淀在内的城区项目增加。日益严峻的市场形势使得楼市由“暗降”转为“实降”，“以价换量”逐步成为新建商品住宅市场的主流认识。
但是当开发商们达成降价共识之时，购房者的心理预期也发生了明显变化，一再调低心理底价，第二轮降价的效果明显不如轮。统计数据显示，截至2011年12月25日，12月项目成交461套，当期签约率为9.8%，但如果去除创新园一个项目374套的成交量，当期签约率仅为1.9%。这不仅表明项目滞销程度的加深，更说明市场观望几乎达到临界值。
作为两次降价都深入其中的通州是全北京房价率先出现变化的区域，在限购后持续低迷至300套以内的成交，使得在8月房价就率先出现了跳水，在8-11月签约仅接近500套。
而到了12月份，通州成交量更是出现了明显下滑。北京住建委网站数据显示：截至2011年12月27日，12月内，通州商品房住宅签约套数仅为252套，均价为15860元每平米，成交量同比11月份同期的410套下调了28%，而成交价格则出现了暂时性的停跌。降价后，意向客户已经大部分入市。市场剩余的需求大部分为刚性需求，这部分购房者更容易观望，对房价下探的空间期待更多。
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