[摘要] 2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的唯一因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段第一次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。
供应或将大幅减少
2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，年末中央又一再表明2012年楼市调控不会放松，加深降价预期和购房人的抄底心态，购房人的集体观望将使得明年上半年楼市成交量仍难转暖，加剧开发企业资金的拮据程度。
受楼市成交影响，2012年上半年新盘的供应节奏会有所减慢。根据链家地产市场研究部统计，在2012年1季度入市的项目很可能不会超过15个，预计供应量与今年同期的5465套相比可能减半，达到3000套左右。
“一些蓄客不够理想的新项目一再推迟上市，但拖至2012年后开发商的资金压力已至高位，亟待销售回款缓解资金困境，已经不得不冒着市场风险强行开盘。”亚豪机构市场总监郭毅建议，在如此严峻的市场形势下市场将会重新洗牌，开发商一定要放平心态，旺市逐利润，淡市降风险，尽早降价，现金为王。
唯有率先降价且价格直触购房者心理底线才有可能限度地吸引成交，从而回笼资金。如果在现阶段还抱有盲目乐观的心态，一旦因为企业现金流失控被迫断腕保平安，那么降价的幅度和降价后对销售究竟能够产生多大的促进效果都很难控制。
值得注意的是，在楼市已经进入全面降价的环境之下，房地产市场已经完全转向买方市场，单纯的价格优势已经难以成为吸引成交的要素。
从近期低价入市的项目成交情况就可以看出，11月份位于大兴的龙湖时代天街项目以“成本价”11800元/平方米入市，当月即实现成交212套。而同样的销售策略，位于通州区的某项目以“低于成本价”13200元/平方米价格入市，当月仅实现成交两套。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在楼市疯长的环境下，市场当中一房难求，项目本身的品质很容易被忽视；而当房地产市场进入低潮期的时候，项目的品质才又一次进入了人们的视线当中，项目体量、小区环境、周边配套甚至建筑质量都成为购房者多方对比的标准，上述两个项目相同策略截然不同的结果就是这一认识转变的阐释。
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