[摘要] 2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的唯一因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段第一次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。
■记者调查
通州：多个在售楼盘短期内难再开盘
“购房者的心理价位越来越低，下一期开盘时间、开盘价格根本没法定，也不敢定”，通州某在售楼盘销售人员对本报记者如此表示。
据了解，该楼盘于2010年底首次开盘获得购房者的认可，签约率接近，到2011年7月再次开盘时，销售价格略降，销售率下滑却已超过50%。而到2011年12月中旬三次开盘时，签约率仍为零。
事实上，通州不少在售项目都面临着同样的窘境，要么是老项目不能轻易降价，但必须面临销售率日益惨淡的现实；要么是已经降价开盘的纯新盘，在购房观望情绪日益严重的背景下，却不知后续价格应该如何定。何时再开盘、如何定价，成了这些在售项目目前集体最难以回答却不得不面对的难题。
京贸国际城从2010年底26800元/平方米的峰降到19800元/平方米，因为一次性降价7000元/平方米而成为有名的“北京降”。
2011年下半年，随着调控的持续，京贸国际城售价再一次从19800元/平方米降至15000元/平方米，起价仅13400元/平方米。该项目销售人员对记者表示，预计今年年中左右将再次开盘，而受益于周边地铁开通的利好消息，售价也将水涨船高。
值得注意的是，京贸国际城前期虽然以低价入市，但实际销售情况却并不理想。据北京市房地产交易管理网数据显示，该项目2010年11月底入市420套房源，虽有7000元/平方米的惊人降幅，但时至今日，成交也不足285套。2011年10月，在该项目价格降至15000元/平方米之际，再次获得424套房源预售，销售依然起色不大。
业内人士认为，交通利好已经难以成为通州新开楼盘的主要卖点。目前，地铁八通线周边在售的商品住宅项目有9个，如华业东方玫瑰、天时名苑、M5·朗峰、金隅花石匠等，这些项目均以普通住宅产品为主，均价普遍在15000元-18000元/平方米，从成交情况来看，2011年12月仅有6个项目实现了成交，共成交83套。
“虽然这些地铁沿线项目具有相对便捷的交通优势，但各个项目间的同质化竞争还是比较激烈的”，亚豪机构副总经理任启鑫表示，在当前市场大势没有明显改观的背景下，未来一段时间内成交量难有明显起色。
任启鑫预计，未来一段时间，通州在售项目面临的竞争环境仍然非常严峻，区域房价走势仍有继续走低的可能，且项目间的竞争会进一步加剧，成交量总体会在低位徘徊，这也是多数在售项目谨慎开盘的主要原因。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，随着购房者入市量减少，而且经过接近一年的消耗，限购后有资格入市的购房者观望程度加强，对房价下调期待继续增加，目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商定价若不出现大幅松动就很难换来成交量。
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