[摘要] 2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的唯一因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段第一次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。
大兴：心理预期一再下探
2009年火热的大兴楼市在经过去年调整之后陷入深度观望之中，记者元旦期间走访大兴黄村区域几个知名项目售楼处发现，项目销售大厅格外冷清，一位销售人员向记者表示“由于1月假期较多，好多同事都提前回家过年了。”
大兴楼市起步于2009年，在土地大量供应、城南2900亿发展规划、宜家进驻以及众多知名房企集中涌入等众多利好作用下，在短短两年内迎来如日中天的高速发展。房价也从2009年初的1.2万元/平方米，直线突破2万元/平方米，随着去年楼市调控的发力，大兴楼市出现两次探底。
2011年7月2日，旭辉御府借11推出100套特惠房，起价17600元/平方米，较此前21000元/平方米的销售均价下调3400元/平方米。
据悉，选房当天特惠房户型便被抢订一空，而在此前的近一个月时间内，该项目仅售出6套住宅。除此之外，大兴多个在售项目随后也纷纷打出降价大旗。
11月初，黄村老盘领海朗文世家宣布从16100元/平米起调整至13200元/平米起；随后金地仰山、旭辉御府等楼盘也推出特价房源，虽然这些项目只有少量的特定房源降价，但直接拉低黄村和整个大兴区域房价心理预期。
去年11月入市的龙湖时代天街更是成为北京楼市调控后“日光”的范本，11月，龙湖时代天街以1.18万元/平方米起价开盘，随即两百余套房源销售一空，成为了一年来京城开盘售罄的“日光盘”，也让沉寂多时的楼市出现了一丝转机。
链家地产数据显示，在新房住宅整体签约率持续下降的同时，低价项目却保持相对较高的成交，成交量略显回暖态势，实现销售金额6亿元。此前几乎零利润开盘的龙湖时代天街，截至目前已成交229套，均价低至10729元/平方米，为11月新入市楼盘中成交量的项目。
虽然大兴开发商一再强调黄村与通州不同，产品竞争还未至“惨烈”地步，但从11月龙湖时代天街打出万元房起的低价策略后，区域开发商也迅速跟进，部分楼盘的成交价已回到2009年水平。近日，黄村某项目推出138平米总价200万元特价房，单价折合14500万元/平米，比特价房的报价低了近千元。
链家地产首席分析师张月表示，从目前存量的区县分布也可以看出，远郊区县存量积压情况较为明显，这其中大兴区又显而易见成为重灾区。在库存重压之下，大兴楼市价格预期一再下探。
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