[摘要] 当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景三大谜团有待揭开。
土地制度改革能否触动要害？
在2011年底召开的中央农村工作会议上，国务院总理温家宝明确要求，精心设计征地制度改革方案，2012年一定要出台相应法规。
在随后召开的国土资源工作会上，国土资源部部长徐绍史说，随着形势发展，现行征地制度出现了许多不适应的问题，改革的任务十分艰巨。他表示，将深化城市用地审批制度改革，部署开展集体经营性建设用地流转改革试点，深入推进共同责任机制试点建设。
华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，此轮土地制度改革，致力于逐步建立国有和集体土地统一规划、统一出让的用地市场，改变以往低价征地再高价卖地的土地出让模式，引导地方政府摆脱对房地产的依赖。
另一方面，未来的土地供应将不再被开发商包揽，转向对保障房项目倾斜。2011年，共开工保障房1000万套，今年计划开工700万套。至“十二五”末，保障房覆盖面将达到20%。目前，国土资源部已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。一些房价较高、土地资源紧缺的城市或省份也有望被列为试点。
王国华表示，土地供应将不再仅仅为了卖得高价，而是侧重于完善市场和保障民生。同时，开发商依靠土地增值来获利的模式将难以为继，“圈地为王”的时代成为过去，客户导向、市场导向、产品导向才是未来房地产业的竞争要义。
但有市场人士担心，要想彻底摆脱地价推高房价，涉及整个经济结构的调整，不是某一城市某一部门能够完成的，短时间内很难实现。
中国土地勘测规划院研究员邹晓云也认为，土地制度的改变直接牵扯到地方政府的利益，所以阻力很大。许多地方政府担心，不仅无法获得超额土地，还会大大增加征地的难度。仅仅改革土地制度，而未涉及税收制度，“钱少事多”压力将会更大。
邹晓云说，进行土地产权及分配制度改革是关键。在承认土地为地方所用的同时，更重要的是如何解决地方政府对土地的控制，让土地市场更加开放、自由流通；同时，如何逐步改革财政税收体制，调整中央与地方的财政税收关系，扩大地方政府筹资权限，也是亟须解决问题。
上海和重庆率先出台房产税试点至今已满“周岁”。多位专家和业内人士表示，房产税的政策效应逐步显现，尤其是抑制了高端住房消费和房价过快上涨的势头，但对当地整体房价的影响相对有限。房产税试点范围扩大是大势所趋，但很多相关条件还是有待完善。
房产税在房地产调控继续从严的2011年初试点推出，除了正常的税收意义之外，还肩负着房地产调控的使命，在土地收入预期减少的情况下，还被赋予了弥补地方政府税收的角色。然而从实际情况来看，房产税远没有实现最初的期望。
无论房产税试点继续在两个城市推进，还是慢慢向铺开，重庆将房产税全部使用在保障房上都具有标杆意义。因为，保障性住房是建立我国新型住房体制机制的重要内容，是我国住房体制两条腿走路的另一条腿。当前，保障性住房建设的困难之一就是资金问题。重庆把征收的房产税全部用在保障性住房建设上，大大缓解了保障性住房建设资金压力，更重要的是，这个思路和做法，通过房产税可形成保障性住房建设资金的良性循环。这对未来推开房产税征收具有较大示范和借鉴意义。
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