[摘要] 当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景三大谜团有待揭开。
“换税”效果
另一项值得关注的“试点成效”，在于房产税能否取代地方的“土地财政”。重庆试点之初，舆论对此抱有较高预期。
从目前的情形看，仅凭一年来的试点经验，似乎还不足以验证“换税”效果——重庆市2010年的土地出让收入约900亿元，而2011年的房产税即使足额征收，也只有1亿元。
有专家表示，在房产税征收经验成熟的欧美国家，大都奉行“宽税基、少税种”原则，前者旨在保证税收来源的稳定，后者则力图避免重复征税。如此，房产税才能渐渐成为地方财税体系核心。重庆目前尚在试点之初，为避免推广阻力，短时间内还难以做到“宽税基”。
上海市一年来的房产税试点工作颇为低调。与重庆的征税对象不同，上海主要是针对人均居住面积超过60平方米的新增一般房产采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至2011年7月，上海共认定7000多套应征房产税住房，至于具体征税额，迄今尚无官方数据披露。
而据财政部财政科学研究所所长贾康的调研，上海房产税试点也收到部分预期效果。上海市政府多年想追求的不动产配置优化目标，这次通过税制的具体设计取得了较好调节效果。
“比如通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计，已经使房产成交大量被引流到了周边区域”。贾康说，相关部门对此“充分肯定”。
国家税务总局局长肖捷在年度总结中将沪渝房产税试点归结为2011年“优化税制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，营业税改增值税、消费税和个税等内容均已列入议程，而对房产税没有相关表述。
略为相关的是，国税总局提出2012年要“全面推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”(此前的表述是“积极推进”)。业内人士告诉记者，房地产批量评税技术的普及应用，是全面征收房产税的首要技术难题。这给征税部门为房产税“下一步”预埋的伏笔留下了想象空间。
住房和城乡建设部部长姜伟新在布置新一年工作任务时，也提出“将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作”。其中一项“非常重要”的内容，就是加快推进个人住房信息系统建设。今年上半年，住建部要求40个重点城市个人住房信息系统实现与部委联网。业内人士认为，这仍然是一项为征收房产税所做的“铺路”之举：“下一步若房产税向推广，查清个人名下实际房产将是一项必备的前置功课。”
相比决策部门的谨慎表态，一些智囊型学者对房产税下一步的预断较为具体。财政部财政科学研究所所长贾康最近在肯定上海、重庆的房产税改革试点成效时表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，有关部门将会在总结重庆、上海两地试点经验的基础上，讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判，类似广州、南京一类的大城市，以及一些中西部的二、三线城市，都不排除跟进房产税实施的可能。
鉴于贾康有着财政部系统的身份背景，舆论迅速将此信息放大解读，迫使他不得不做出澄清，强调自己无权谈论房产税推进的“具体时间表”，“只是作为研究者讨论的逻辑与方向”。
试点需完善：范围用途应调整
尽管扩容已成定局，且有城市或省份跃跃欲试，然而对于扩容是否具备条件目前尚有争论。
刘剑文也表示，按照目前的试点方案，重庆房产税只是对增量房和部分存量房征税，而上海只针对增量房征税。由于征收范围较窄，必然导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源，未来还需要对房产税的征收范围和征收方式调整，扩大试点范围。房产税改革不应当是孤立的，要考虑与国家税制改革乃至整个财税体制改革相适应。同时，房产税改革应当注重保护纳税人的合法权益。
在财政支出方式上，刘剑文指出，我国还应该增加对房产税支出方式的监督和管理，这也让其支出更加合理化，也便于公众对房产税使用的监督和管理。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
