[摘要] 珠海“双限”出台的半年，调控政策发挥了一定的威力。无论是一手商品房销售、二手房销售、土地交易市场都极为冷清，“降”声一片。随着楼市进入买方市场，不少开发商为了消化库存也不得不以价换量，这导致市场的蛋糕重新切分。由于投资客退场，高端市场冷清，刚需成了楼市消化主力，这也概括出双限半年珠海楼市的大体情况。
双限半年后日子“仍不好过”六月珠海楼市转淡
相对于“黄金5月”的楼市销售旺季，6月则是楼市传统意义上的淡季，在政府相关调控措施不见松绑的情况下，珠海的6月是否会出现更大范围的打折促销一直让人猜议不止。不少房企都抓住了“黄金五月”的销售旺季降价走量，为即将接踵而来的6月淡季未雨绸缪，为冲击全年销售量打响前哨战。
● 中小刚需户型仍为主打
回顾“双限”的半年，珠海楼市调控未见松绑，刚需“一直都在”。随着信贷适度放开，开发商以价换量，取得了一定效果，一部分刚需释放了出来；但实际刚需的购买力无法支持这种销售浪潮的持续，因此算不上全面回暖。
如今，快速回笼资金自然是房企生存的一大重大主题。去年双限以来，珠海楼市就迅速分化为两个极端。高端盘、销售到尾盘的房企进入半放假状态，观望政策变动，新开盘的则迅速做出调整。可见，价格适中、中小户型的住宅受受到市场追捧，就连珠海的龙头房企也不得不“顺势而为”，谋求转型，加大推出户型合理、价格合理、针对刚性需求的中小户型住宅。例如，华发推出了“40至90平方米的中小户型，首付只需12万元；中珠上郡现主打“小户王”，总价33万，首付3.3万的刚需盘。
业内人士认为，一起房企的住宅产品的转型谋变，标志着珠海房地产企业更加务实，而随着国家严控房地产政策的持续从紧，相信会有更多的珠海房企走上务实转型之路。这一趋势在六月还将延续，中小刚需户型仍为市场的主打。
● 改善型产品或加入降价阵营
“流火6月”珠海房价是否会进一步下降呢？中原地产市场部经理陈小军说，6月开始进入炎热的夏季，看房的人会相对少些，其成交量低于5月是正常情况。“目前市场以自住需求为主导，开发商不会突然大幅降价，需求急剧式的大幅释放也就不会出现。”陈小军说目前珠海的整体市场还算理想，因为大多楼盘还是有持续的成交，“相比双限期间，价格也明显有所降低。”
房天下6月珠海购房者心态调查结果显示，有近八成的网友认为6月的房价还将“下降”，“持币观望”的购房者仍大有人在。有业内人士认为，在开发商“现金为王”、“放价跑量”的共识下，6月或许会延续5月打折促销趋势，但范围进一步扩大的可能性较小。陈小军分析说，珠海目前的刚需已经释放了一部分。据估算，在市区有置业经济能力、权限，并且有意愿的刚需已经不足3万户，接下来一段时间珠海楼市将保持“不温不火”的状态。
合富辉煌市场部主任朱圣文认为，刚需是现在市场的主力，但珠海并不是所有项目都是面向刚需的，也有一大部分的高端改善型楼盘，淡淡刺激刚需释放购买力不足以带动市场的整体回暖，“五一期间刚需带动了改善型产品的降价促销，接下来改善型产品或将加入降价阵营。”朱圣文说。
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