[摘要] 珠海“双限”出台的半年，调控政策发挥了一定的威力。无论是一手商品房销售、二手房销售、土地交易市场都极为冷清，“降”声一片。随着楼市进入买方市场，不少开发商为了消化库存也不得不以价换量，这导致市场的蛋糕重新切分。由于投资客退场，高端市场冷清，刚需成了楼市消化主力，这也概括出双限半年珠海楼市的大体情况。
编者按 如今，突袭而来的楼市双限令已在珠海走过了半年的风雨历程，从陌生到适应，丝毫未见松绑的迹象；回访“限”时代的日子，似乎开发商和购房者都“不好过”：珠海房价有所下降却依然高企，市场存货量巨大，开发商面临负债率飙升、现金流下降的局面，不得不“放价走量”以过“寒冬”；刚需虽释放购买力，但却不足以支撑楼市的整体回暖，改善型住宅正在斟酌市场“险恶”踌躇不敢入市……
珠海双限已经过半年，红五月珠海楼市供需两旺，迎来了名副其实的黄金销售旺季。而转眼即到的“流火六月”却被认为是楼市热度逆转的销售淡季；有人调侃说，“六月天气日渐炎热，买房者开始蛰伏，楼市淡季来临不足为奇”；因此，不少房企都抓住了“黄金五月”的销售旺季降价走量，为即将接踵而来的6月淡季未雨绸缪，为冲击全年销售量打响前哨战。
回顾双限半年 珠海楼市“降”声一片
到今年五月份，珠海的“双限”政策出台已半年光景。这半年以来，双限政策确实发挥了一定的威力。无论是一手商品房销售、二手房销售、土地交易市场都极为冷清，“降”声一片。同时，随着楼市进入买方市场，不少开发商为了消化库存也不得不以价换量，这导致市场的蛋糕重新切分。由于投资客逐渐退场，高端市场冷清，刚需成了楼市的消化主力，部分主打中小户型的楼盘在双限后唱起了主角。这也总体概括出双限半年珠海楼市的大体情况。
“一降”：珠海房价下降
在过去六个月，由中房指数系统权威发布《中房指数系统百城价格指数》，对珠海房价的调查数据显示结果如下：
“双限”半年珠海房价下降了
双限半年，珠海房价在楼市中稳居第16位，其中2012年2月-4月珠海房价出现了三连降，双限调控逐渐见效；加上2012年在“双限”政策未见松绑的大环境下，开发商的加紧“放价跑量”、刚需购买力房企观望入市以及相关刺激刚需的优惠政策相继出台，珠海房价下行趋势渐显，楼市走进下调周期。
2011.7-2012.4百城房价涨跌趋势
“二降”：新房成交量急剧下降
在双限出台以后，珠海楼市确实陷入进一步的观望。楼市销量急速下跌。珠海楼市网签数据显示，2011年11月、12月楼市网签量分别为341套、273套。而10月份网签数则为403套。
2012年春节过后，年前压抑的刚需陆续入市，售楼部看房人数多了起来。部分业内人士便提出了楼市小阳春的说法。然而，相关数据却显示，回暖只是假象。2012年2、3、4月份，珠海网签数据分别为251套、360套、326套，与双限个月比较不相上下。市统计局数据也显示，今年一季度珠海商品房销售45.24万平方米，金额为51.47亿元，同比下降7.4%和12%。在这种情况下，开发商面临着巨大的库存压力，合富辉煌数据显示，截至2012年3月末，珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约171.5万㎡，相当于珠海一年的消化量。
“珠海楼市作为一个开放的性的房地产市场，外地客户高达60%-70%（其中不在珠海工作的外地客户也有约30%），限购使得无法提供一年以上纳税证明或社保的外地客户失去购房权利，目前珠海市场几乎完全靠本地客户或在本地工作的客户支撑，珠海整体客户需求大幅缩减。”中原地产市场研究部经理陈小军说。
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